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■ 中国建设报记者 张东林 综合报道
一边是老地王频遭回收，一边是新地王不断涌现。
近来，南京（楼盘）、杭州（楼盘）、北京（楼盘）、武汉（楼盘）等地先后收回多块曾经风光无限的“地王”，引发市场一片欷歔。这是地方政府清理闲置土地的铁腕行动，还是开发商资金捉襟见肘的无奈之举？在当前房地产信贷收紧的背景下，“地王”被收的闹剧是否将频繁上演？
据《中国建设报·中国住房》记者了解，去年7月1日修订实施的《闲置土地处置办法》规定，土地闲置超过1年将征收土地出让金20％的闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。
不过，这一规定并未助力地方政府收回所有闲置土地，总有开发商想尽办法逃避政策监管。
“一些小开发商拿地后，找来另一家公司，虚构债务关系，以土地作为质押，债权方再提起诉讼，地块就作为标的物被冻结无法开发。还有更简单的方法是，开发商找出拆迁遇阻、规划变更等理由，就轻松地申请到延期开发。”一位不愿透露姓名的市场人士这样说。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫则表示，“地王频出的土地市场，严重充斥着投机和非理性等因素，浪费土地资源，影响市场预期，抬高了房价。土地招拍挂制度应该逐步改变‘价高者得’的单一模式，避免地方政府抬高房企的开发成本。开发商的成本高了，要么无力为继，退还给政府；要么就转移给购房者，提高房价，形成高地价～高成本～高房价的恶性循环。”
收回原因待解
“地王”向来命运多舛。
7月5日傍晚，南京市国土资源局发布公告称：经市政府批准，下关滨江江边路以西2号地块因故终止出让程序。
这幅土地去年11月30日被中冶置业控股公司以56.2亿元高价拿下，成为当时南京市的“地王”。2010年9月，中冶置业曾以200多亿元拿下2号地块毗邻的另外两块地。三幅土地连成整体总面积达到236万平方米，总价256.54亿元，成为全国当之无愧的“地王”。
3天后，中冶置业在其官方网站发布了措辞较为强硬的公告：“公司已于2013年7月8日致函南京市国土资源局，要求其在3日内退还2号地土地投标保证金11.3亿元及相应的财务费用等。”中冶置业还表示，这只是南京市国土资源局单方面原因所导致，公司在整个过程中不存在任何责任。
“就中冶下关地块的情况，我们不发表任何评论，一切由南京市委宣传部统一口径。”7月10日，南京市国土资源局办公室负责人对媒体表示。
对于这场央企和地方政府之间的争斗，在一位不愿具名的知情人士看来，属一唱一和的“双簧戏”———“政府暂时以拆迁、规划等理由收回，让中冶恢复元气。”
“去年中冶拿下2号地块后受到了批评，国土资源部公开调查这块地，这也给公司带来很大压力。”7月10日，中冶置业一位高管透露，作为全国土地清查中的典型，中冶南京地王被收回不失为一种“体面”的退出方式。
实际上，不仅南京，这股回收“地王”之风早已席卷全国，武汉、杭州等地均对长期闲置的“地王”进行了回收。
5月份，武汉市国土局发布公告，宣布无偿收回4宗黄金地段地块。其中，位于精武路某商业服务业用地，合同签订时间长达近20年，至今仍是一块“净地”。
6月底，雅戈尔(600177,股吧)宣布退出杭州城西申花板块两幅地块。这两块地是2010年杭州市的“地王”项目之一。当时，雅戈尔分别以12．56亿元和11．65亿元拿下。
据国土资源部法律中心公布的数据显示，截至2012年底，中国未竣工房地产用地48.17万公顷，未开工房地产用地14.45万公顷。从数据上看，仍有大量已供土地处于闲置状态。
不过，与中冶置业“地王”被收回几乎同时发生的还有两件事：一是万科地产半月内抢下3块“地王”；二是深圳（楼盘）无地可卖，政令要求公务员摊派土地“整备”任务。“地王”和“地荒”的消息在公众视野轮番轰炸，房地产调控进行到目前阶段，虽然政策面上尚未出现放松的迹象，但事实上却已经渐露疲态。只要政府的土地财政依然存在，从“地王”到“地荒”就只有一步之遥。
合理解释欠缺
毋庸置疑，南京市国土局收回地王的做法，是政府严厉打击土地违规行为的“风向标”。然而，这起地王回收事件细节所反映的各种问题，却很值得我们反思。
首先，南京国土局收回地王，凸显执法弹性过大。按照现行规定对号入座的话，该地王于2012年11月30日被中冶置业收入囊中，到现在不到一年的时间，按既行政策，既不能收取土地闲置费，更不能对其收回。其次，更为重要的是，收回地王过程中，有没有什么不为人知的“故事”？
近年来，全国各地在回收地王过程中，媒体不断揭开一个个“黑幕”。2010年12月14日，南昌（楼盘）市国土资源局依法无偿收回一家开发商闲置的地块，政府获得3517.136万元的定金收入。可是，被收回的南昌地王，折算楼面价明显偏高，还不如退还给政府等价跌再买；又如，某些上市公司本身就是地方政府抬高地价的托，他们出高价是为拉高区域内的房地产价格。
具体到南京回收地王，据业内人士透露，拍下地块的中冶置业的母公司中冶集团近两年财报不甚理想，2013年1月公布的业绩财报中，该企业2012年亏损额达72亿元，对于南京滨江地块的巨额投入也有“捉襟见肘”之嫌。
“其实，开发商预期到未来收益可能过低甚至亏本，所以宁愿政府把地收走。”武汉福星惠誉地产有限公司副总经理姚泽春一语道破天机。他说，这些地块大多是在土地市场火热的时候，开发商花高价钱抢购来的，持续的楼市调控政策挤压了房地产业的利润率，一些开发商资金压力加大，如果开发出来，亏损可能远超过预付定金，所以甘愿被收回。
雅戈尔的困境也证实了这一点。2010年11月拿地后，雅戈尔只支付了4.8亿元定金，后续款项迟迟未能到位。业内人士表示，虽然定金将不予返还，但雅戈尔在高库存的压力下，公司现金流紧张，如果继续经营这块地，将来的损失将大于4.8亿元，也许因此选择“断臂”自救。
业内人士认为，房价高歌猛进的时代已经过去，随着商品房产品多样化，房地产企业的竞争日趋白热化，逐渐成熟的购房者对房价更加敏感。如果不计成本开发“地王”项目，开发商短期内或将面临亏损的风险。
然而，记者得到的最新消息是，7月12日，中国中冶(601618,股吧)与中冶置业官方网站同时发布公告称，“经过与南京市国土资源局沟通，2号地块竞买保证金人民币11.3亿元及相应财务费用已于2013年7月12日到账。”
对此，不少业内人士一致认为，中冶置业母公司中冶集团大幅亏损无力支援地王项目是其未动工的主要原因。“一方是缺钱无法动工，一方是有意对该地块重新规划，中冶置业未损失一分一毫竞买保证金安全退出，就变得不难理解了。”