二手房买卖合同是否应继续履行？
发布时间：2015年9月1日 来源：潍坊房地产律师 http://www.wffdclvshi.com/
一、案情简介
申请人：汤某某
被申请人：赵某
申请人（买方）、被申请人（卖方）与广东某房地产置业有限公司（经纪方）于2006年6月26日签订《二手房买卖合同》，合约约定：买方购买卖方所有的广州市天河区某房，成交价人民币83万元。合约关于付款方式约定：（1）买方在签署本合约同时交付10万元定金给经纪方，由经纪方无息转给卖方并自动转为部分楼款。买卖双方须于签署本合约后4个工作日内签署公证授权委托书或《广州市商品房买卖合同》，并提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料。（2）买方在2006年6月26日前支付首期楼款28万元给经纪方，由经纪方无息转给卖方并自动转为部分楼款。（3）买方应在房管部门成功受理本次交易递件后五个工作日支付楼价余款45万元给经纪方。
上述合约签订当日，申请人经广东某房地产置业有限公司向被申请人交纳10万元定金以及28万元购房款。但被申请人认为上述合约是在其受欺诈的情况下签订的，故不同意继续履行合约。申请人则认为被申请人的行为已构成违约，遂向本会提起仲裁申请，申请人的仲裁申请为：（1）裁决被申请人向申请人双倍返还定金人民币共200,000元；（2）裁决被申请人向申请人返还首期楼款人民币280,000元，并按银行同期贷款利率计付利息人民币5208元（自2006年6月26日起暂计至立案之日，应计至被申请人实际清偿之日）给申请人；（3）裁决被申请人承担申请人因本案而支付的律师费人民币20,000元；（4）裁决被申请人承担本案全部仲裁费用。
在仲裁的过程中，申请人支付律师费20,000元。
二、争议焦点
本案的争议焦点为《二手房买卖合同》是否应继续履行。
申请人认为，该合约是申请人与被申请人之间的真实意思表示，且没有违反国家强制性法律规定，是合法有效的合同。被申请人拒不履行合约义务致使该合约无法继续履行，属于严重违约行为。
被申请人认为，申请人隐瞒其广东某房地产置业有限公司经纪人的身份，串通被申请人委托的经纪人（广东某房地产置业有限公司员工）陈某，虚构被申请人与罗某某就涉案房屋所签订的中介买卖合约因罗某某的原因已被解除的事实，并隐瞒楼市真实行情，低价购买涉案房屋。被申请人得知事实真相之后，不同意继续履行受欺骗而签订的合同，由此产生的一切责任，都应由广东某房地产置业有限公司和申请人承担。
三、裁决结果
仲裁庭根据《合同法》第107条、《担保法》第89条规定，裁决如下：
（1）被申请人向申请人双倍返还定金人民币共200,000元；
（2）被申请人向申请人返还首期楼款280,000元及利息（以申请人已付的首期楼款280,000元为基数，按银行同期贷款利率为标准，自2006年6月27日起计至被申请人实际清偿首期楼款280,000元之日止）；
（3）被申请人向申请人支付申请人因本案而支付的律师费20,000元；
（4）本案仲裁费18,682元，由被申请人承担，申请人已向本会预交本案仲裁费，被申请人应迳付申请人。
以上由被申请人支付给申请人的款项，自本裁决书送达之日起十天内一次付清。逾期支付，按照《民事诉讼法》第229条的规定处理。
四、裁决理由
《二手房买卖合同》是申请人、被申请人、广东某房地产置业有限公司在自愿的前提下协商签订，依法有效，对三方均具有法律约束力。该合约包含了申请人与被申请人的买卖合同关系、申请人与广东某房地产置业有限公司的居间合同关系、被申请人与广东某房地产置业有限公司的居间合同关系，申请人提起仲裁申请是基于申请人与被申请人在履行买卖合同时产生纠纷，而被申请人认为广东某房地产置业有限公司在履行合约的过程侵犯其合法权益，是基于双方履行居间合同时产生的纠纷，其可另行向本会提出仲裁申请，现被申请人在答辩过程中请求仲裁庭在本案中追加广东某房地产置业有限公司作为本案第三人，该请求于法无据，仲裁庭不予支持。至于被申请人提出“申请人隐瞒其广东某房地产置业有限公司经纪人的身份，串通申请人委托的经纪人（广东某房地产置业有限公司员工）陈某某，虚构被申请人与罗某某就涉案房屋所签订的中介买卖合约因罗某某的原因已被解除的事实，并隐瞒楼市真实行情，低价购买涉案房屋，被申请人得知后不同意继续履行受欺骗而签订的合同”的答辩意见，仲裁庭认为，首先，申请人的职业身份并非法律规定房屋买卖交易必须披露的信息，因此，无论申请人是否披露其职业身份并不影响被申请人作出签订合同决定。其次，被申请人并没有提供相关证据证实“申请人串通经纪人（广东某房地产置业有限公司员工）陈某某，虚构被申请人与罗某某就涉案房屋所签订的中介买卖合约因罗某某的原因已被解除”的事实，对此，仲裁庭不予采信。最后，本案所涉合同属于一般商事合同，被申请人作为一名有完全民事行为能力的自然人，在签订该合同时，应对该房屋实际价值作出应有的评估和判断，在商事合同履行的过程中，利益与风险并存，合同相对人并不必然取得其预期的利益，楼市价格的波动也非申请人所能控制的，被申请人以“申请人隐瞒楼市真实行情，低价购买涉案房屋”为由作为其拒绝履行合同的理由不合理。综上，被申请人有关不履行合同的答辩理由不成立，仲裁庭不予采纳。
关于双倍返还定金的仲裁请求。申请人、被申请人、广东某房地产置业有限公司三方签订《二手房买卖合同》之后，被申请人已收取申请人定金100,000元，但其却无履约诚意，拒绝将房屋出售给被申请人，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《担保法》第89条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。申请人要求被申请人双倍返还定金的仲裁请求有相应的事实与法律依据，仲裁庭予以支持。
关于返还首期款及利息的问题。被申请人收取首期房款人民币280,000元有被申请人于2006年6月26日亲笔签名的《收款收据》为证，而申请人所支付首期房款是作为其购买涉案房屋的对价，现被申请人拒绝将房屋出售给被申请人，因此，被申请人所收取申请人首期房款280,000元则应退还给申请人。而同期银行贷款利息作为一种法定孳息，被申请人应随本金一起返还。因此，申请人要求被申请人返还首期房款以及同期银行贷款利息的仲裁请求有理，仲裁庭予以支持。但是，利息的起算应从被申请人收到首期房款的次日（即2006年6月27日）开始计算，申请人主张从收到首期房款当日开始计算，部分加重被申请人责任，对于加重部分，仲裁庭不予支持。至于被申请人实际收到首期房款的数额，被申请人称其实际收到的房款有230,000元，而不是280,000元，并提供陈某某出具5万元的收据作为反证。对此，仲裁庭认为，被申请人出具的收取首期房款的收款收据足以证实被申请人所收取的首期房款为280,000元，而被申请人之后另行处理其所收取的房款是另一法律关系，并不能以此来对抗申请人。因此，对于被申请人称其实际收到的房款仅是230,000元的主张，仲裁庭不予采信。
关于律师费。申请人已支付律师费20,000元属于其在办理本案纠纷时所支出的合理费用。根据《仲裁规则》第76条的规定，仲裁庭有权在裁决书中裁定败诉方应当补偿胜诉方因为办理案件所支出的合理费用，但补偿金额最多不得超过胜诉方所得胜诉金额的百分之十。据此，申请人请求被申请人支付律师费有理，仲裁庭予以支持。
关于仲裁费。本案纠纷是由于被申请人拒绝出售房屋所引起的，申请人的请求基本得到仲裁庭全部支持，故本案仲裁费由被申请人承担。于申请人提出的合同条款显失公平以及违约金过高的抗辩，仲裁庭认为，申请人己经依约交付合同项下货物给予被申请人，已履行买卖合同的卖方的主要义务，如果以买卖合同约定的每日按合同总价的百分之一计算申请人迟延交付增值税发票的违约金，则申请人在已依约交货后仍需承担远超过合同总价的违约金，违背货物买卖合同法律关系的本质和合同的目的，也过分高于被申请人的损失。所以，按《合同法》第114条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《仲裁法》第7条“仲裁应当根据事实，符合法律规定，公平合理地解决纠纷”的规定，对申请人关于违约金标准过高的主张，仲裁庭予以采纳，违约金应当适当予以减少。对于违约金的合理数额，仲裁庭认为应参照《增值税暂行条例》第2条关于增值税税率的规定，纳税人销售货物税率为百分之十七，即以被申请人已交货款594,763.60元应缴纳增值税的金额作为违约金数额，将违约金减少为101,109元，即申请人应向被申请人支付违约金101,109元。
关于仲裁费的承担问题。仲裁庭认为，由于申请人与被申请人双方对于本案纠纷的引起均有责任，故本案的仲裁费应按双方胜诉，比例由双方合理分担。本案请求仲裁费14,471元，由被申请人承担。本案反请求仲裁费57,430元，由被申请人承担百分之五十，由申请人承担百分之五十。
