文／詹菊生
【裁判要旨】
商品房预售合同的效力决定了该合同是可直接履行的合同。当这类合同发生纠纷时，应按法律原则和法理解释来依法保护处于弱势当事人的合法权益。
【案情】
1．车库预售。
住浙江省宁波市北仑区、江东区的邬海平、邬海波、邬海均(女)三兄妹，于2004年8月19目分别与江西省婺源县致仁实业有限公司(以下简称致仁公司)签订了购买4间车库的预售协议书。该协议书载明：邬海平及其儿子邬佳购买致仁公司开发的婺源县紫阳镇凉笠山二期小区8栋1、2号车库，邬海波、邬海均购买7栋7、8号车库．总价款人民币98620元。协议约定，邬氏三兄妹于2004年8月20日前交纳购买车库款48620元．余款于当年12月30目前付清。致仁公司承诺，2005年8月30日向邬氏三兄妹交付车库，延时交付按每个车库罚款(应为违约金)人民币500元。协议签订后，邬氏三兄妹按合同约定，履行了付款98620元的义务，而致仁公司未按协议约定时间向邬氏三兄妹交付4间车库。2007年10月17日．邬氏三兄妹向致仁公司交纳4间车库的房产证契税、维修费、工本费时，致仁公司以每间500元违约金折抵了邬氏三兄妹应交的款项。但4间车库至当年底仍未交付邬氏三兄妹。
2．别墅楼预售。
2004年9月21日，邬海平与致仁公司签订了致仁?未名园小区二期36号别墅的商品房预售合同。合同约定：致仁公司预售房屋的总价款为人民币238000元，买受人邬海平必须于签合同当日前交纳购房款2万元，于2004年11月30日前交纳购房款52000元，剩下余款再办理银行按揭。房屋交付时，质量标准按设计图纸依照国家规定的合格标准、房屋质量保证书进行验收交付；交付的房屋还包括前、后进户门防盗门各一扇，水、电、闭路电视、电话的内部安装全部到户。致仁公司交付房屋钥匙的时间为2005年8月10 日前，低于交付标准和延时交房每月罚款(应为违约金)1000元整，邬海平应按国家相关法律、法规规定缴纳应由其自己交纳的相关税费。合同签订后，邬海平除迟交3000元购房款(按合同应于2004年11月30日交纳，邬海平实际于2004年12月2日交纳，迟交了2天)外，其他款项均按合同约定履行了支付义务。致仁公司在收到邬海平所交购房款后，却未按合同约定于2005年8月30目前交付房屋。2006年4月，致仁公司才取得该房屋的工程竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书，并于同年由该公司职员施秀梅、汪丽萍等用电话通知邬海平办理交房手续，未果。一年后的2007年6月．致仁公司书面通知邬海平办理交房手续。同年7月，邬海平等到婺源该小区进行了实地勘察。同年8月3日，邬海平向致仁公司发出5份催交房屋通知书，一是要求致仁公司交付4间车库．二是认为致仁?未名园小区的二期36号别墅不具备交房条件。后经双方协商解决未果，邬氏三兄妹以原告身份向江西省婺源县人民法院提起诉讼，要求依法判令：1．被告致仁公司及时交付36号别墅和4间车库，并支付延期交付违约金33000元；2．被告自交付房产之目起90日内为原告办好别墅、车库的土地证和房产证，并支付延期办证违约金97464．95元：3．被告支付邬海平等往返宁波、婺源的住宿、交通、误工费用976元；4．被告支付原告特快邮件费35．7元；5．被告出具购房款23．8万元和购4间车库款98620元的发票给原告。
【审判】
江西省婺源县人民法院经审理认为，原告邬氏三兄妹与被告致仁公司签订的预购4间车库和预售36号别墅两份合同，内容合法，手续完备，是当事人双方的真实意思表示，应受法律保护。预售合同签订后，三原告按照合同约定履行了支付预售房款的义务。被告未按预售合同约定按时向三原告交付车库和36号别墅，是明显的违约行为，应依法承担违约责任。一审法院针对三原告的五项诉讼请求，一一查明事实，认为：1．三原告主张被告应支付4间车库违约金人民币2000元，符合预售合同的约定，应予支持。但被告已在三原告4间车库应交的税费中折抵减交了2000元，故对三原告这一重复计付违约金的请求不予支持。2．被告单位工作人员于2006年5月电话通知原告可交房(36号别墅)和2007年6月再书面通知原告交房，延期交房违约时间应从
2005年8月31日起至2006年5月止，计为9个月违约期，按合同规定每月1000元违约金计9000元，应由被告支付给原告。3．原告主张被告交房条件不符合的四点理由不予采纳。因为一是所装防盗门的品牌约定不明不便履行，且被告已同意补偿2000元给原告自装防盗门，对被告的补救方案应予支持；二是原告认为水、电、闭路电视、电话未安装到户，是因为原告未交纳本该应由自己承担的开户费用，被告无法完成水、电等开户安装工程，过错责任不在被告：三是原告认为房屋存在质量问题，但未能向法庭提供有效证据：四是被告未向原告方提供住宅质量保证书和住宅说明书，是因为原告未交纳相关费用，使房屋和两书未能及时过户到原告名下。因此，原告认为被告交房条件不符合的理由法院不予采信。4．原告主张要被告自别墅、车库交付使用之日起90日内办好土地证、房产证的请求合理，应予支持，但原告应先向被告交纳办证的相关费用，原告主张要被告支付延期办证违约金，因为双方还未约定办证登记期限，4间车库和36号别墅也实际上未交付使用，故还不存在发生延期办证违约金的可能。5 原告主张的要被告开具购房款发票(被告出具了收据证明原告已交购房款)，不属法院管辖和调整范围，不予支持。6．原告支出的住宿、交通、邮寄费用及误工等基本费用，是为实现自己购房目的而支出的，依法应由自己承担。据此，依照合同法第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告致仁公司将4间车库交付给三原告使用，于本判决生效后立即执行。二、被告致仁公司为三原告办理36号别墅和4间车库的房产证和土地证，于原告交清办证费用后90日内办毕。三、被告致仁公司支付三原告违约金9000元和防盗门补偿款2000元，计人民币11000元．于本判决生效后立即履行。四、驳回三原告的其他诉讼请求。宣判后，三原告以一审认定事实错误、法理不清、适用法律不当为由，依法向上饶市中级人民法院提起上诉。被告致仁公司以上诉人在上诉状中增加了诉讼请求，原审认定事实清楚、适用法律正确为由，请求驳回上诉。江西省上饶市中级人民法院经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，但认为迟延交付别墅的违约金应以被上诉人出具的书面通知为准，迟延交付时间为22个月，迟延交房期间上诉人的差旅费应由被上诉人承担。据此。判决：一、维持一审判决中第一、二、四项。二、变更一审判决第三项，改判为由被上诉人支付上诉人违约金人民币22000元和防盗门补偿款2010元。三、由被上诉人支付上诉人差旅邮资费 11．70元。
【评析】
商品房预售合同纠纷中，最常见的是不能交付、不按期交付、房屋质量、价格和转让等纠纷。实践中预购方提出逾期交付和质量纠纷、预售方提出价格纠纷的现象又较为突出。正确处理商品房预售合同纠纷，应当坚持合同效力原则、促成合同履行原则、违约严格责任原则和格式合同解释原则等四条原则。
本案纠纷的焦点是迟延交房及由此发生损失的违约责任。根据合同法违约责任中的严格责任原则的原理，只要有违约事实的发生，违约方就应当承担违约责任．这种违约之过错是不需要以故意或过失来推定的。同时本商品房预售合同是预售方提供的格式合同．对违约责任有争议的或约定不明的一般应作出不利于提供格式合同方的解释。本案的一、二审判决从以下三个方面较好体现了上述这些原则。一、充分尊重合同当事人之间的意思自治。首先，交房时间完全以当事人自愿约定，一是在合同履行过程中，被告迟延交付4间车库，双方按合同约定每间违约金500元．原、被告协商将2000元违约金已折抵了原告应交费用。原告起诉时将此违约金列入诉讼请求，在查明事实和论理中，都依法明示不予支持，只判令被告将4间车库交付原告使用，维护了当事人之间的自愿约定和合同履行。二是原、被告在合同中对36号别墅交房时间约定为2005年8月30日前，付款方式，交房标准为前后门进户防盗门各一扇，水、电、闭路电视、电话安装到户，质量按国家标准验收，交房时出具质量保证书，低于交付标准和迟延交付的按每月1000元人民币计违约金等约定，一、二审法院均依法认可。二、适用严格责任原则维护合同的效力。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”按照合同约定，被告交付36号别墅的届满期是2005年8月31目前，但被告于2006年5月、2007年7月才分别以电话通知、书面通知三原告办理交房手续，显然，被告违约的事实客观存在。按电话通知时间起算，被告迟延交房时间是9个月；按书面通知起算，被告迟延交房时间是22个月。违约事实发生前．原告履行的主要义务是按约定交付购房款，没有违约；被告履行的主要义务是按约定的交房标准、质量和届满期交房，被告未实现按时交房的约定，违约行为已实际发生。根据合同法中严格责任的原理，合同必须继续履行，被告因履行合同不当必须承担合同约定的违约责任，也就是说，只要有违约事实的发生，就要承担违约责任。三、依法保护弱势方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预购方往往处于较弱的地位．与预售方相比，预购方属于弱势群体，比预售方所面临的风险要大得多。本案的判决结果充分体现了这一原则。一审、二审的判决结果虽稍有不同，但判决被告继续履行合同、承担违约责任是完全一致的。二审在认定被告迟延交房的时间和因被告违约给原告造成损失方面．更加突出了依法保护弱势方合法权益的原则。
下面从三个方面详作分析。
1．从两个方面来认定被告违约时间的起算。对被告方2006年5月电话通知原告办理交房手续的证言依法不予认定，因提供证言的证人是被告的员工，与被告有直接利害关系，加上电话通知的证明效力不充分，不宜作为证据采信；法庭上有书面证据证明通知交房时间，且书面证据是被告提供的，其证明效力强于电话通知，依法采信。
2．参照合同法中格式合同解释的原理认定被告违约起算时间。合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案原、被告在签订格式化的商品房预售合同时，对通知交房的方式没有作出具体约定，且又因电话通知与书面通知引发了违约时间起算和支付违约金数额之争。正确认定违约时间起算成为本案裁判的关键。原、被告之间在合同中虽未就通知交房方式做出约定，但因两种通知交房方式发生了争议。可以证明一点，在合同履行过程中，客观上存在两种履行合同行为的发生．与本合同履行目的是一致的．认定哪个行为有效或效力更高，作出对不利于提供格式合同一方的解释并不违背法理。根据合同法第六十二条第(五)项规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。被告电话通知原告办理交房手续未达到目的。又采用书面通知的方式通知原告办理交房手续的做法，属于有利于实现合同目的的履行方式。若认定是行业的交易习惯，这也符合有约定的按约定、无约定的从交易习惯的原理。结合参照这两个原理认定被告违约起算时间为书面通知时间，既尊重事实，符合法律规定，也依法体现了保护弱势权益。
3．体现违约责任的赔偿原则。本案终审在认定被告违约迟延交房22个月，判令其支付三原告违约金22000元的同时，还认定由于被告违约迟延交房。三原告多次往返购房地和支付邮资．以防止损失扩大导致合同不能履行而支出差旅费776元和邮资35．7o元的事实，并判令被告在支付违约金的同时，支付三原告合理的差旅费、邮资计811．70元。如此判决既体现了违约造成一方损失应当赔偿的原则．又符合合同法第一百一十九条第二款当事人因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方承担的规定。
