判断房地产项目是否合法的方法
发布时间：2016年7月1日 来源：潍坊房地产律师 http://www.wffdclvshi.com/
购房者在购房时应当要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”和“二书”，国家规定开发商在售房时必须公示 “五证”。
如果开发商不能出示这些证件，则说明开发商的法律手续不完备，而且最好查验开发商证件的原件，复印件造假的可能相对较大。
“五证”指国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证(建设工程施工许可证)、商品房销售(预售)许可证
“两书”则是指《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。
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商品房销售应当具备的五证：
1、国有土地使用权证：在我国，只有国有出让土地才可以用于房地产开发，而国有划拨土地和集体土地是不能进行房地产开发的。购房者在审查该证时，不应当仅仅注意开发商是否具有土地使用权证，还应当审查证件的具体内容。首先，应当注意土地使用类型(是否为国有出让土地);其次，审查土地使用年限，住宅用地为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，其余用地均为50年;第三，审查开发商是否足额交纳了土地出让金;第四，土地使用权是否存在被抵押、查封的情形。
2、建设用地规划许可证：该证件是办理土地许可证的前提，没有取得规划许可证而办理土地使用权证的，土地权属证明无效，其项目用地为非法用地。在实际购房过程中，未能取得该证的开发商往往以取得土地使用权证不需要该证为由来搪塞购房者，对此，购房者应当引起足够的重视，不要轻信开发商的一面之词。购房人在审查此证件时，还应当注意开发商开发用地的实际用途、性质、界限、容积率等是否与开发商提供的建设用地许可证栽明的内容相符。
3、建设工程规划许可证：该证是建设工程符合城市规划的法律凭证。开发商如果没有取得该证件，按照《城市规划法》，其开发项目则是违法的，将来无法取得房产证。城市规划部门有权责令开发商停止建设，还可以限期拆除或者将违法建筑没收。如果购房者没有审查清楚，不慎落入开发商的陷阱，可能会遭受到意想不到的损失。
4、建设工程施工许可证：除了工程投资额30万元以下或建筑面积300平方米以下的工程项目，其他工程项目均应当办理该证件。该证件是办理房屋产权证的必备要件，没有该证，购房者根本无法取得产权证。而且通过对该证件的审查，购房者还可以了解到工程的名称、建筑面积、开工和竣工日期。帮助购房者了解开发商提供的商品房买卖合同是否存在欺诈的情形，判断开发商能否按期交房，是否提供了虚假信息。
5、商品房预售许可证或者销售许可证：该证件是开发商对外销售商品房合法证明文件，没有取得该证件，开发商不得对外销售商品房。购房者在购房之前，一定要求开发商出示该证件，并认真进行审查。在审查该证件时，应当首先注意该证件载明的开发商与商品房买卖合同的出卖人是否为同一个单位;其次，应当注意该证件是否包含所要购买的楼盘;最后，审查该证件是否存在转借、冒用他人许可证的情形。
律师提示：
购房者在审查上述五个证件时，一定要求开发商出示原件。在实际交易过程中，开发商在自身手续存在问题的情况下，往往不予提供原件，而是寻找各种借口予以搪塞。对此，购房者一定要有充分的警惕。而且，购房者应当全面审查五证，不应当只看预售许可证或者销售许可证。在这个问题上，证件不全的开发商往往会告知购房者，已经办理了预售许可证，就证明其他四证已经齐全了。而现实情况并非象开发商所述，有时开发商手续不全，却以不当手段取得预售许可证。所以，购房者一定要对开发商的证件进行全面的审查。如果自身对这些问题不明白，可以咨询专业的律师和专业的人员为自己提供服务。
