未拿房产证 律师教你怎样维护自己的合法权益
发布时间：2016年11月4日 来源：潍坊房地产律师 http://www.wffdclvshi.com/
妻子独自变卖房产 房款如何分割
吴先生来电：结婚之前，我想表达对妻子深厚的感情，所以在新房的房产证上只写了妻子一个人的名字，但是今年两人感情不和，妻子竟然背着自己把房子卖了，觉得自己损失较大，所以想咨询一下律师，此套被卖房产属于夫(于夫博客,于夫新闻,于夫说吧)妻共同财产吗？我是否可以享受房款的分割？房产证写夫妻其中一个人的名字和写夫妻两个人的名字在房产分割上面有什么不同？
解答：该房产不属于夫妻共同财产，吴先生不能享受房款的分割。因为该房屋是婚前购买的，属于婚前财产，不适用婚后财产夫妻共同共有的规定，而且房产证上登记的所有权人只有妻子一人，根据《物权法》的规定，房产所有权以登记为准，房产证是权利人享有房屋产权的证明。因此，该房产属于妻子所有。由于该房产属于婚前财产，不适用于夫妻共同财产的规定，房产证上写夫妻其中一人名字和写夫妻二人名字在房产分割上有很大不同，如果该房产证上写上夫妻两人的名字，则该房产属于两人共有，且根据各自出资比例享有房产的分额。
定金预付款已交 卖家反悔
文先生来电：我看中了一套二手房，由于当时卖家尚未取得房产证，所以双方只签订了一份《定金协议》，定金5万，如买方反悔则没收定金；若卖方反悔则双倍返还定金。不久之后又预付45万元房款，余款待买方取得房产证后再交。当我正准备满心欢喜地进入新居装修时，居然发现房子的锁被卖家换了。同时卖家还在门上贴了一张“《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商”的书面通知。事后才知道，卖家想坐地起价，请问：签订的《定金协议》和《买卖合同》有什么区别，突然反悔，卖家应该承担什么责任？
解答：文先生与卖家签订《定金协议》是为了保证在条件成就时，双方能签订《买卖合同》，并没有对房屋买卖作出具体的约定，故不同于《买卖合同》。因此，如卖家违反《定金协议》，文先生只能要求其双倍返还定金，至于预付款45万元，文先生可以要求卖家如数返还，并要求支付相应的利息。如果双方签订了《买卖合同》，而卖家违反《买卖合同》，如果该合同仍然能够履行，文先生则可以要求卖家继续履行合同，出售房屋给他。
买家付定金后久未露面
王先生来电：我在3月份和一位女士签订《房屋买卖合同》，对方支付了5万元定金后再未露面，我多次打电话，对方都以种种理由避而不见，我又怕陷入房屋买卖纠纷，请问我该怎么办？
解答：如果该女士已违反了《房屋买卖合同》的约定，建议通过邮寄方式正式向该女士发出催告通知，告知该女士其必须在一定时间内履行合同，过期仍不履行，则视为违约，王先生将单方解除合同并没收定金。租赁房屋“更名过户”和转租合同有何不同？
陈女士来电：今年初，由于资金运营的问题，我将自己办的幼儿园转让了，并和受让方签订转让合同。按合同规定我必须在“规定期限内保证受让方顺利将该幼儿园所在的房屋的租赁合同更名过户到受让方的名下”。我征得了原房东的同意，决定在原房东面前按原租赁合同的条件和受让方签订转租合同。但是，受让方不同意签转租合同，他要求直接和房东签房屋租赁合同，房东只同意签转租合同。请问：在这种情况下，签订哪个合同更合适？
解答：如果房东同意与受让方重新签订租赁合同的话，对陈女士更合适。根据《合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”因此，房东同意陈女士转租房屋的，除非在转租合同中约定，房东同意陈女士对于受让方的一切行为不承担责任，否则，如果受让方对房屋造成损失的，陈女士有可能被要求对房东承担责任。如果由房东终止与陈女士的租赁关系，而与受让人重新签订租赁合同，那么陈女士将完全退出租赁关系。
未拿房产证 怎样维护自己的合法权益？
戴女士来电：我和一私人房主协商好，以20万元的价格购买其房产，但房主说目前还不能办理房产证给我，以后可办。请问我怎样做，才能使我们的交易合法并受法律保护？
解答：根据《物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外的规定。故房屋所有权的转让以办理过户登记为条件。而根据《物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故即使房屋未办理过户登记手续，也不影响双方就房屋买卖所签订合同的生效。也就是说，戴女士与房主签订了《购房合同》，该合同是合法有效的。但在没有办理房屋过户登记的情况下，合同的效力只能针对戴女士与房主，不能对抗善意第三人，如果房主将该房出售给善意第三人且办理了过户手续，戴女士只能要求房主承担违约责任，而不能主张对房产享有所有权。在办理房产过户前，建议戴女士要求房主将房产证交给自己保管。
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