未经承租人同意，亦未提前通知承租人，出租人能否将房屋出售给第三人？房屋买卖合同是
发布时间：2017年10月5日 来源：潍坊房地产律师 http://www.wffdclvshi.com/
案情简介
原告周xx在北京市海淀区华光路拥有1犯平方米的商品房一套，其后又继承了其父位于北京市海淀区xx路23号的3间房屋，因原告有房屋居住，导致其继承的3间房屋暂时闲置。
2005年8月12日，原告周xx将这3间闲置的房屋出租给被告王xx居住，双方在房屋租赁合同中约定，被告王xx每月10日向原告支付租金1500元，但双方在合同中没有约定房屋的租赁期限。
2005年12月28日，原告周xx因母亲生病住院，花去了医药费3万元，其中向自己好友何xx借了2万元。2006年1月12日，原告周xx妻子生病住院，其又向何xx借款3万元，共欠何xx5万元。
2006年7月21日，原告周xx觉得借款较多，不还钱心理负担太重，又鉴于家庭没有其他收入，遂与妻子商量，如果何xx愿意，就把已经对外出租的3间房屋以10万元的价格出售给何xx，原告的妻子表示同意。随后，原告周xx找到何xx协商，愿意将自己继承的3间房屋作价10万元出售给何xx，扣除其向何xx的借款，何xx向原告支付5万元房款即可。何xx恰巧有买房的意向，遂表示同意，于是双方签订了房屋买卖合同，何xx将5万元的房价款交给原告周xx(扣除原告周xx所借5万元)，付款后的第二天，双方到房管部门办理了房屋过户登记手续。
房屋过户手续办完后，原告周xx通知被告王xx，告诉其事情的来龙去脉，并要求被告王xx腾退所租住的房屋。但原告要求被告腾房的要求遭到拒绝。
原告周xx认为，本人对出租的房屋享有所有权，有权处分出租的房屋。因本人与被告签订的房屋租赁合同没有约定租赁期限，根据法律的规定，本人有权随时解除房屋租赁合同。更何况，本人已将房屋出售给第三人何xx，并已办理房屋过户手续，其之间签订的房屋买卖合同符合法律的规定，理应受到法律的保护。故被告王xx拒绝腾房的行为已侵犯自己的合法权益，被告王xx有义务及时搬出租住的房屋。
后经三方多次协商未果，原告周xx向北京市海淀区人民法院提起诉讼，请求法院判决被告王xx及时搬出承租的房屋，并承担本案的诉讼费用。
被告王xx认为，本人与原告签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且合同的内容符合法律的强制性规定，理应受到法律的保护。在房屋承租期间，原告在未经本人同意、亦未通知本人的情况下，将本人承租的房屋擅自出售给第三人何xx，原告擅自出售房屋的行为已经侵犯本人对承租房屋的优先购买权。根据《城市私有房屋管理条例》第11条的规定，对私有房屋的买卖，出租人须提前3个月通知承租人。同时，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”据此，原告没有履行上述法律规定的义务，亦剥夺了本人对承租房屋的优先购买权，故原告与第三人之间签订的房屋买卖合同无效，而且本人也愿意花10万元购买此房屋。综上所述，原告向法院提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
第三人何xx认为，本人与原告签订的房屋买卖合同系双方之间真实的意思表示，合同的内容也是符合法律强制性规定的，而且双方签订房屋买卖合同后即到房地产管理部门办理了房屋过户手续，其与原告履行了所有的购房手续，现在本案系争房屋的所有权应为本人所有，被告拒绝腾房的行为已经侵犯本人对房屋拥有的所有权。故请求法院判决被告及时腾出房屋，维护本人的合法权益不受侵害。
法院判决
北京市海淀区人民法院经审理认为，原告周xx和被告王xx之间的房屋租赁关系系双方自愿建立，其租赁关系合乎法律之规定，应当受到法律的保护。根据《城市私有房屋管理条例》第11条的规定，对私有房屋的买卖，出租人须提前3个月通知承租人。同时根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条的规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”本案中，原告周xx在出售出租房屋时，未履行上述法律法规、司法解释所规定的提前3个月通知的义务，在未经承租人放弃优先购买权的情况下，擅自将出租房屋出售给第三人何xx，显属不当。尽管原告周xx和何xx经协商达成协议，签订房屋买卖合同并到房地产管理部门办理了房屋过户手续，但是，原告与第三人之间的买卖行为，侵犯了被告王xx作为承租人的优先购买权，故该房屋买卖合同无效。根据《城市私有房屋管理条例》第11条、《中华人民共和国民法通则》第58条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第189条之规定，判决如下：
一、原告周xx和第三人何xx签订的房屋买卖合同无效;
二、驳回原告的诉讼请求。
争议焦点
1.在本案中，原告周xx和被告王xx的租赁关系是否受到法律的保护?
2.在本案中，原告周xx出卖房屋的行为是否侵犯了被告王xx依法享有的优先购买权?
