违约属实调解双赢——一起逾期迁户口案件调解记
2005年11月，原告（买受人）与被告（出卖人）订立房屋买卖合同，买卖合同对迁户口一事特别约定：房屋交付后一年内被告迁出户口，逾期按照每日千分之四支付违约金。被告未如期迁出，现原告起诉请求被告迁出户口，赔偿违约金5万元。被告接到传票后很快迁出户口，但赔偿损失一事需要委托律师参见解决。
接受委托后，邢万兵律师指出：被告的确构成违约，无论寻找什么理由都无法改变违约的事实，买卖合同已经约定违约金，原告请求支付违约金有合同依据，争取调解是减少违约金的最佳策略。
调解并非讲困难、诉苦衷，而是应当拿出让使对方心悦诚服的证据与理由，尤其是律师参与调解，必须从法律层面上说服对方，否则谁愿放弃既得利益？谁甘心让步？为此，邢律师提出如下理由：
一、答辩人逾期迁户口，未给原告造成经济损失和不利后果
根据北京市户籍管理现状，购买北京市房屋并不能办理北京市户口。原告是京外户口，其户口不可能迁入北京市，答辩人逾期迁户口不可能对原告户口迁移及居住生活造成不利影响。原告户口不可能迁入北京市，自然不可能享受北京市户口所带来的住房、升学、就业、社会保障等方面的相关利益，答辩人逾期迁户口不可能给原告造成经济损失。
二、逾期迁户口不影响原告售房，并非如原告所述“影响房屋出售，造成经济损失”
涉案房产早已登记在原告名下，根据交易习惯，原告出示产权证书，买受人基于对房产证的初步信赖，买卖双方即可磋商房屋买卖事宜，买受人查询房产登记簿，也查不出涉案房产的户籍情况，故答辩人户籍未迁出，不影响涉案房产正常交易。
众所周知，近年房价飞速飙升。2005年涉案房产售价为32万，短短五年时间房价已经超过100万，答辩人逾期迁户口，并不影响原告获取巨额增殖利益。按照原告逻辑，答辩人早早迁出户口，涉案房屋即可尽快出售，原告反倒丧失了巨额增殖利益，该结果是严重违背原告之意的。
三、5万元赔偿严重被告超出买卖合同订立时的可预见损失
原告主张5万元经济损失，理由是被告逾期迁户口导致原告无法卖房，故造成重大经济损失，这远远超出被告订立合同时可以预见到的因违约可能造成的损失。《合同法》113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告不可能预见逾期迁户口将造成原告房屋不能出示，进而产生5万元经济损失，5万元经济损失远远超出被告的预见能力。
四、原告长期保持沉默，违反诚实信用原则
《合同法》第60条第2款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”迁户口期限届满之前，原告可以提醒答辩人；答辩人逾期之后，原告可以催告答辩人，这符合日常生活经验与交易习惯。客观上，答辩人很快可以迁出户口；事实上，答辩人接到电话后很快就迁出户口，这说明原告一个电话、一次提醒、一次催告即可很快实现目的，然而原告却始终保持沉默，这说明答辩人逾期迁户口对原告未造成经济损失或不利影响，沉默很长时间后以受到经济损失为由突然提出高额赔偿，伺机获取高额利益，严重违背诚实信用原则。
此案当庭调解结案，结果大出意料：被告支付2000元，原告撤诉！ | 
