关于房屋权属登记前置性审查的改革构思
发布时间：2018年2月3日 来源：潍坊房地产律师 http://www.wffdclvshi.com/
随着社会主义市场经济体制的建立，作为上层建筑的重要组成部分的政府职能，必然发生重大的转变。现行的房地产产权管理范畴中的房屋权属登记制度，面临着自上而下的改革要求，政府职能要转变，重复的审批程序要撤销，必要的审批程序要简化。另一方面，因其直接面对的是广大的房屋权利人，所以，对房屋权属登记要建立高效、快捷、简便的工作程序是市场的需求。如何改革房屋权属登记制度中的滞后程序，实现资源的优化配置，已成为房屋产权产籍管理亟需解决的问题。
一、现行房屋权属登记制度的现状及弊病。
(一)现行房屋权属登记制度是五十年代初步形成，八十年代末逐步完善的，有别于英美、大陆法系的具有中国特色的物权登记制度。带有浓厚的计划经济的管理理念，其特点是把房屋权属登记涉及到的民事行为、行政行为都纳入了行政审批管理范畴，使用行政管理手段去调整权属登记各方民事主体的民事关系，既超越了权限，又造成了行政机关做了大量的不属于行政管理职能的工作，可谓是用陈旧的管理方式，维持崭新的市场秩序，而力不从心。房屋权属登记制度中的前置性审查程序是对权属登记资料的审核，主要是对权属登记的主体资格与客体资格的真实性。客观性、合法性进行实质性审查。房管部门依行政管理手段对既有涉及物权，又有债权以及相邻关系等大量的客观事实和法律事实进行甄别和认定，其准确性、公平性、客观性均难免受到质疑，已成为制约房屋权属登记效率的滞后程序。
(二)房屋权属登记前置性审查程序人为操作随意性强，加上各级地方政府，甚至各级主管部门都为此制定了大量的实施细则、具体规定等，造成了房屋权属登记壁垒重重，审批无数，程序繁琐的局面，有关的工作人员吃拿卡要，大量的腐败也就是滋生在前置性审查阶段。据了解，房产办证难一直是消费者投诉的重点，经中国消费者协会统计，近几年来，房产办证难一直稳居消费者投诉最多的前五位之列。
(三)随着公民维权意识的不断提高，房屋权属登记制度的滞后程序，已成为房屋权利申请人投诉的重点。近年来，房产管理部门面临的行政诉讼。行政复议日益增多。据统计，截止到今年的7月，海口地区关于房屋权属登记纠纷的行政诉讼、行政复议就已经有22宗(不包括物业、市场方面的行政诉讼及复议)，房产管理部门为此付出了大量人力、物力去应诉，并承担了不少败诉的损失。在此之前，房产管理部门一直都在整改，对有关工作人员也进行了培训，但还是避免不了行政诉讼增多的局面，这充分证明了道德的约束不能代替管理的规则。所以，单靠某个部门或人员的素质提高是无法弥补房屋权属登记制度中滞后程序的弊病造成的后果，再多的努力也只是量变，不能产生质的改变。房屋权属登记制度需要从本源下手，需要彻底的质变。
二、改革房屋权属登记前置性审查程序的构思。
根据房屋权属登记必须不断地适应社会主义市场经济发展的需要这一特点，结合当前海口市实际情况，构思中的房屋权属登记工作程序应当分解为两个阶段。
(一)前置性审查阶段。对申请人提供的申办要件审核工作交由司法行业的社会中介机构去完成，如律师事务所、公证处等，社会中介机构负责承担前置性审查的法律责任。这是改革中最重要的一环，它把房产管理中最容易混乱的工作—收件审核，由直接管理变为间接管理，通过剥离行政机关的审批权，以社会中介机构与当事人形成契约关系的方式，代替了行政机关和当事人的行政管理关系，从制度上杜绝了上述现行房屋权属登记制度中滞后程序的假疵。另方面，社会中介机构的选择非常重要，在当前的情况下，由律师事务所担任这项工作比较适当，理由如下：
l、律师事务所是法律工作者组成的为社会提供法律服务的机构，具有法律专业知识，工作态度严谨，特别是对民事行为的合法性有较强的辨别能力，能够帮助当事人完善其申办登记行为的不足，继而符合法律规定;
2、律师事务所专业性强，工作效率高，可以至始至终为当事人提供一系列法律服务，一目.发生合同纠纷，律师事务所可随时介入，有利于纠纷的快速解决;
3、当事人找律师事务所办理登记，其法律素养潜移默化，可以进一步提高广大群众的法律意识，有助于社会主义法制建设;
4、前置性审查程序由律师事务所代理，行政审批程序大大简化，提高了行政效率，行政机关不直接面对当事人，又有效地防范了腐败的产生;
5、律师事务所是由国家严格认定而成立的，具有较强的抗风险能力。
上述是律师事务所作为审核机构的种种有利条件，但也有不利的一面，如律师的业务水平参差不齐，职业道德问题，律师事务所的资信问题等等。上述问题应通过加强中介行业资质管理的方式逐步改善。房管部门对房地产中介的行业管理职能应将此项工作纳入管理范围，实行宏观、间接的管理，按律师事务所的规模、资信状况确定相应的登记业务等级，律师事务所承担定期培训、接受房屋权属登记考核等各项义务，也相应享有按规定或约定收取中介费用的权利。
(二)登记审批阶段。律师事务所受理当事人申请权属登记后，对房屋权利申请人的主体及客体资格的真实性、客观性、合法性进行审查后，认为其符合产权登记要求，向房产管理部门正式提出申请，房管部门只对形式要件进行审查，证件齐全的，即可进入登记审批程序。这样一来，避免了房管部门纠纷不断的局面，简化了行政审批程序，提高了行政机关的公信力、亲和力及工作效率，强化了行政管理职能，使行政机关集中精力做好房屋权属登记管理工作，也有利于行政工作人员的高层次建设。
三、实施房屋权属登记程序改革的保障
为保证房屋权属登记程序改革顺利的、有效的进行，应从立法、行政及宣传等方面全方位实施保障：
(-)立法保障。通过地方立法的形式(可举行立法听证)，明确规定改革的具体内容，以政府强制力自上而下地推行改革。这方面可充分利用诲南作为经济特区享有的立法权，在海口市率先改革，继而规范化，逐步形成具有地方特色的法律制度;
(二)公示保障。建立明晰的权属登记资料公示制度，允许第三人查阅不涉及稳私权部分的登记资料。
(三)行政保障。加大行政机关职能转换的力度，简化工作程序，精简工作人员，提高工作人员业务素质，保证行政机关的工作效率;
(四)舆论保障。通过报纸、广播、电视、网络等多媒体方式广泛宣传新的制度改革，让权属登记程序改革的新观念深入人心。
管理作为人类的一种智慧活动，如何将这一智慧活动规律化、体系化，从而使之更易于操作，以保证其有效性、预见性和客观性，这是值得我们深思的。
(作者工作单位：海口市房产管理局)
