房屋买卖未进行产权登记,谁是被拆迁人
发布时间：2018年7月18日 来源：潍坊房地产律师 http://www.wffdclvshi.com/
|
房屋买卖未进行产权登记,谁是被拆迁人
案情介绍
2001年初，原告某某调到某市工作。因住房紧张，单位一时无法安排居住，于是某某托人四处买房。同年3月份，某某得知关章在本市有两处房屋，其中一处2间平房要出卖。经中间人与关章协商，某某与关章就房屋买卖达成一致意见后，双方于2001年3月12日订立了书面房屋买卖合同。合同约定：关章自愿将其自有的2间平房以5万元的价格卖给某某，某某在合同订立后5日内一次性付清房价款，付款后房屋即归某某居住。
2001年3月14日，某某将5万元房价款交给关章，关章同时将房屋交由某某使用。3月15日，某某和关章持房产执照、房屋买卖合同、身份证明等到房管部门办理过户手续，房管部门因工作繁忙，当天未予办理。于是某某和关章商定，以后再补过户手续。4月10日，某某一家将户口迁入，在以后的一年多的时间内，某某多次要求关章同去办理过户手续，关章均以种种理由拒绝办理过户手续。2002年3月，某房地产开发公司要拆迁某某居住的房屋，以建设居民小区。此时，关章多次到房地产开发公司重申此房的产权属于自己，并说家中上有老人，孩子也已长大，住房有困难，要求房地产开发公司拆除该房屋后，应该给自己另行安排住房。房地产开发公司经对关章所述情况进行核实后认为，某某和关章的房屋买卖行为不合法，因此，某某的权益不受保护，要求某某在房屋拆迁前，自行另找住房搬家。某某多次找房地产开发公司说明情况，要求给其安排住房，但房地产开发公司坚持认为其做法没错，对某某之要求不予理会。无奈之下，某某向人民法院提起诉讼，要求保护自己的合法权益。
辩析意见
被告关章辩称：自己与某某虽签订了房屋买卖合同，但是由于自己后来又不想再出卖而仅是让某某居住，双方没有到房屋管理机关办理房产过户手续，根据《城市私有房屋管理条例》，自己仍是房屋所有权人，故在该房屋被拆迁时，自己是被拆迁人，应该得到补偿和安置。
审理结果
法院审理后认为：原被告双方之间签订的房屋买卖合同由于没有到房管机关办理过户手续合同没有生效。某某和关章之间形成事实上的房屋租赁关系，故判决某某与关章之间的房屋买卖合同无效，关章从某某买房款中扣除1000元作为租金，剩余49000元还给某某，房地产开发公司在房屋拆迁前对该房屋的实际使用人按有关规定安置。
精典解析
本案是由于房屋买卖合同没有办理过户手续而在拆迁中引起的诉讼纠纷。本案中人民法院的处理是正确的。
房屋买卖合同是要式法律行为，应按照法律规定履行买卖手续。《城市私有房屋管理条例》第9条第1款规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”同条第2款规定：“任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。”第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”
本案中，某某和关章买卖房屋时，未按上述第9条规定到房管部门办理房屋买卖手续，事后，虽然双方到房管部门办理房屋所有权转移手续，但也尚未登记过户，房屋产权未依法转移。因而，某某和关章的房屋买卖行为不合法，根据我国《民法通则》第58条第1款第5项及第2款之规定，其房屋买卖行为自始无效，不具有法律约束力。
新《城市房屋拆迁管理条例》第4条规定被拆迁人是指被拆除房屋的所有人。据此，房地产公司应对欲被拆迁房屋的产权人关章进行补偿。同时，根据规定，拆迁人应对被拆迁房屋使用人安置的规定，房地产开发公司应对某某一家进行安置。
