连环购房未过户 本案S骗取过户出售如何处理
发布时间：2013年9月18日 来源：潍坊房地产律师 http://www.wffdclvshi.com/
[案情]
某市8号住宅楼2单元211室系a所有，a于1997年卖给了b，b于1999年卖给了c，c又于2002年卖给了d（系d夫妻的共同财产），均未办理房屋过户手续。2003年8月16日，d的岳母s私自持d的身份证、a的房屋所有权证找到a，谎称家人发生车祸急需卖楼用钱救人，s与a签订了房屋买卖协议，第三日s便申请办理房屋产权过户手续，某市房地产管理处根据s的申请，依据s与a签订的房屋买卖协议书、s、a双方的身份证及a的房屋所有权证，为s办理了房屋产权变更行政登记；s取得该房屋所有权证后第八天，将该房屋卖给了e，并将房屋交付给了e居住，但未办理房屋过户手续，s便同d的妻子一起携5万元卖房款出走，不知去向。d外出打工回来后发现房屋被岳母s卖掉，又未得到卖房钱，便起诉状告某市房地产管理处，请求撤销核发给s的房屋产权证书，要求e退还房屋；某市法院在行政诉讼程序中，依据《城市房屋权属登记管理办法》关于“申报不实的”有权撤销房屋权属证书的规定，判决撤销了被告某市房地产管理处核发给第三人s的第x号房屋所有权证。
第三人e辩称，s出售的房屋有合法的房屋产权证书，与s签订的房屋买卖合同合法有效，且已履行完毕，购买此房屋属于善意取得，应受法律保护，拒绝退还房屋。
[分歧]
对此案民事纠纷处理的探讨中有四种意见：
第一种意见，认为e买得的房屋属于善意取得，应予保护；
第二种意见，认为s出售d房屋的行为属于表见代理，e买得的房屋应予保护；
第三种意见，认为s出售d房屋的行为属于s与d妻恶意串通，损害d的利益，房屋买卖行为无效，e应退还房屋，e的损失应由s赔偿。
第四种意见，认为s没有取得该房屋所有权，无权处分了d的财产未经d追认，房屋买卖合同无效，处理意见与第三种意见相同。
[评析]
笔者不同意第一、二种意见，也不完全同意第三、四种意见的处理结果，认为d只有部分房屋所有权，其所有部分应予保护。因上述四种处理意见涉及的法律概念及相关规定较多，笔者只简述下列理由：
第一,不动产房屋不适用善意取得制度。虽然我国现有
民事立法尚未在整体上建立保护善意第三人制度，但在《合伙企业法》、最高院关于民法通则的司法解释和《担保法》中有保护善意第三人制度的相关规定。从这些规定的法律关系上看，善意取得制度都发生在共有关系的场合，包括法定和约定的共有关系；从适用对象上看，只适用于动产范畴；从善意取得的权利上看，既包括动产物权即所有权，也包括作为担保物权的债权。此案的s与d之间不存在共有关系，s是用欺骗的手段骗取的房屋产权证书，且无权处分他人的财产亦非动产，故不适用善意取得制度。从形式上看，s有房屋产权证书，e花钱买房，似乎是理解上的善意取得，但s办理房屋产权登记的基础和前提条件已不复存在，房屋产权证书已被依法撤销，就如同购买诈骗物、盗窃物的买卖合同无效，买受人应无条件将买受物返还所有人一样，当然不适用善意取得制度。
第二，s出售d房屋的行为不构成表见代理。根据《合同法》第四十九条的规定，表见代理应同时具备四个条件：①行为人无权代理；②善意第三人有理由相信行为人有代理权；③具备民事行为成立的有效条件；④限于订立合同。此案s用欺骗的手段出售d房屋的行为显然不是代理行为；从民事行为成立的三个有效条件看，仅“行为合法”一条就不成立，如前所述，s骗取房屋产权证后，出售d房屋的行为显然是非法的，非法的买卖合同当然不受法律保护；表见代理仅限于订立合同，即使从表见代理行为看，也超出了表见代理的范围。可见，认为s出售d房屋的行为构成表见代理的观点是值得商榷的。
第三，“s出售d房屋的行为属于s与d妻恶意串通，损害d的利益”，笔者同意第三种意见的这种观点。s是d的岳母，尽管s的女儿d妻没有公开出头露面，但从s能拿到d的身份证和在d手中a名的房屋产权证，非法签订房屋买卖合同后向e交付房屋，并同母亲s携卖房款一起秘密出走不知去向的行为已经表明，s与女儿d妻显然是有预谋的恶意串通，损害了d的利益。按《合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，恶意串通损害第三人利益的行为是绝对无效的。但是这种无效不是全部无效，而只是损害d的利益的部分无效，此点与第三种意见的处理结果是不同的。因为d的房屋属于夫妻共同财产，通常情况下d享有二分之一所有权，d妻与s的恶意串通也只是损害了d的这二分之一的利益，虽然尚未离婚和财产分割，但d妻秘密出走的行为已表明是未离婚的“离婚”，故对d房屋这二分之一的所有权是应当依法保护的。第三种意见主张“房屋买卖行为（全部—笔者注，下同）无效，e应退还（全部）房屋”，笔者是不能苟同的。
第四，“s没有取得该房屋所有权，无权处分了d的财产未经追认，房屋买卖合同无效”。笔者原则上同意第四种意见的这种观点。因为根据《合同法》第五十一条的规定，无处分权人处分他人财产的合同有效，必须同时具备两个法定条件：①经权利人追认；②与他人订立合同后取得处分权。此案s处分d的房屋未经d追认，也未在订立买卖合同后取得处分权，因而与e订立的房屋买卖合同是无效的，对d依法行使撤销权应予支持。但d只享有二分之一的所有权，所以合同也只是就损害d的利益的部分无效，如前所述，不再赘叙。
综上所述，笔者认为，在排除未来可能出现的未知情况下，该房屋系夫妻共同共有，对d享有的二分之一房屋所有权应予保护，e应退还这部分房屋给d；对e的损失应由s予以赔偿，在s下落不明的情况下，有权保留追偿权。
